Décret tertiaire et GTB : deux régimes, deux règles de désignation de l’assujetti

Qui est assujetti au décret tertiaire ?

Le texte vise les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail. Il ne tranche pas entre eux : il renvoie au contrat. Chacun est tenu pour les actions qui relèvent de sa responsabilité en raison des dispositions contractuelles qui régissent leurs relations, et les deux définissent ensemble les actions destinées à respecter l’obligation.

Deux conséquences pratiques. La transmission annuelle des consommations incombe à chaque partie pour ce qui la concerne, et non à une seule d’entre elles. Et l’obligation ne peut pas être purement et simplement transférée : elle se répartit, elle ne se délègue pas en bloc.

Le seuil d’entrée, lui, est objectif : 1 000 mètres carrés de surface de plancher, y compris par cumul de surfaces tertiaires sur une même unité foncière ou un même site.

Qui est assujetti à l’obligation de GTB ?

Le décret BACS ne renvoie à aucun contrat. Il désigne une catégorie : le ou les propriétaires des systèmes de chauffage ou de climatisation des bâtiments. Pas le propriétaire du bâtiment, pas l’occupant, pas l’exploitant. Le propriétaire des équipements.

Dans un bail commercial où le preneur a financé et installé sa propre production de chaud ou de froid, c’est donc le preneur qui porte l’obligation, quand bien même les murs appartiennent à un tiers. À l’inverse, un bailleur qui a conservé la propriété de la chaufferie reste tenu, même si le preneur en assume l’exploitation et les charges.

Le seuil est ici une puissance et non une surface : plus de 70 kW de puissance nominale utile, appréciée sur le chauffage ou sur la climatisation, combinés ou non avec une ventilation.

Ce que dit le texte, mot pour mot

Peut-on être tenu de l’un et pas de l’autre sur le même bâtiment ?

Oui, et c’est fréquent. Les deux dispositifs n’ont ni le même déclencheur ni la même unité de mesure.

Un bâtiment de 800 mètres carrés équipé d’une chaufferie de 300 kW relève de la GTB et pas du décret tertiaire. Un plateau de bureaux de 1 500 mètres carrés entièrement électrique et faiblement puissant peut relever du décret tertiaire sans relever de la GTB.

Et sur un même bâtiment assujetti aux deux, l’assujetti peut être différent d’un dispositif à l’autre : le preneur pour la GTB parce qu’il possède ses équipements, le bailleur et le preneur ensemble pour le décret tertiaire parce que le bail répartit les actions.

Que faut-il aller lire dans le bail ?

Trois choses, dans cet ordre. D’abord la propriété des équipements de chauffage et de climatisation : inventaire annexé, clause de propriété des installations, sort des améliorations en fin de bail. C’est elle, et elle seule, qui désigne l’assujetti à la GTB.

Une précision s’impose quand la chaleur ou le froid provient d’un réseau urbain. La puissance à considérer est alors celle de la sous-station, et le guide d’application du décret BACS publié en janvier 2026 désigne le propriétaire de cette sous-station comme celui qui doit installer le système, sauf lorsqu’elle appartient au gestionnaire du réseau : l’obligation revient dans ce cas au propriétaire de l’installation de chauffage ou de climatisation située à l’intérieur du bâtiment. Sur un immeuble raccordé, la question de la propriété se pose donc en deux temps.

Ensuite la répartition des travaux et des charges, article 606 du code civil ou clause dérogatoire, puisque c’est elle qui détermine qui porte quelle action au titre du décret tertiaire. Enfin l’existence, ou l’absence, d’une clause dédiée au dispositif Éco Énergie Tertiaire et à la transmission des données de consommation.

Sur ce dernier point, le guide d’application du décret BACS publié en janvier 2026 apporte un appui que peu de preneurs connaissent. Les données suivies par la GTB sont conservées cinq ans, elles appartiennent au propriétaire du système, et le guide indique qu’il convient à ce dernier de les transmettre au preneur à bail, notamment dans le cadre des déclarations réalisées pour Éco Énergie Tertiaire. La formule est incitative, et un guide n’a pas force de droit : elle ne crée pas une obligation opposable. Elle donne en revanche une base écrite pour inscrire la transmission dans le bail, plutôt que d’en faire un rapport de force au moment de déclarer.

Que se passe-t-il quand le bail est muet ?

Sur la GTB, rien d’ambigu : le texte ne renvoie pas au contrat, il désigne le propriétaire des systèmes. Le silence du bail ne change pas la désignation, il rend seulement la preuve plus difficile. À défaut d’inventaire, la facture d’installation et les procès-verbaux de réception font foi mieux que le bail lui-même.

Sur le décret tertiaire, le silence est plus lourd de conséquences, puisque le texte renvoie précisément aux dispositions contractuelles pour répartir. En l’absence de clause, les deux parties restent tenues chacune pour ce qui relève de sa responsabilité, et la frontière se discute au cas par cas.

Le texte impose par ailleurs que l’évaluation du respect de l’obligation soit annexée au contrat de bail, à titre d’information, depuis la fin de la mesure transitoire du 1er juillet 2026. Un bail signé sans cette annexe est un bail incomplet au regard du texte.

Combien coûte la qualification de l’assujettissement sur le marché ?

Côté GTB, deux acteurs sur quatorze affichent : de 1 500 à 3 000 euros hors taxes pour un audit et une étude de faisabilité en dessous de 1 000 mètres carrés, de 3 000 à 7 000 euros de 1 000 à 5 000 mètres carrés, et de 800 à 2 000 euros par site supplémentaire en multi-sites.

Aucun des acteurs relevés ne vend la lecture croisée des deux régimes sur un même bâtiment. C’est pourtant là que se situe la question qui décide de qui paie.

Questions fréquentes

Prix de marché : relevés publics réalisés le 20 août 2026, sur dix-huit acteurs côté décret tertiaire et quatorze côté GTB. Aucun acteur n’est nommé.